主题：资金紧张土地量大 中报透析:合生创展进退失据

如果合生创展下半年的销售资金不能及时回流，将很大程度上影响其项目开发进度。

“合生创展的拿地策略与业内同行相比是比较激进的，土储今年内大幅增加，但目前内地的土地政策却越来越苛刻，规避政策风险是或许其加快开发速度的一个考量标准。”

合生创展内部人士透露，预计合生创展2008-2011年的竣工面积将分别达155万、203万、287万和408万平方米，按年增幅达31-42%。但在很多分析人士看来，合生创展目前的财务状况已经面临着风险。不久前，标准普尔已将合生创展列入了负面信用观察名单，开、竣工量的不降反升让业内对合生创展的资金抱有怀疑的态度。

资金疑虑

近日，合生创展公布了中期业绩报表显示，受惠于物业销售带动的营业额增长，合生上半年实现纯利润9.33亿港元，同比增长了123%；实现合约销售面积34.87万平米，合约销售额41.6亿元人民币。

然而，与良好的销售业绩相比，另一个更值得注意的数据是，期内合生创展的资产负债总额与去年同期相比已经上升了17个百分点，达到了326.27亿港元，其中银行借贷总额达到102.7亿港元，也较去年同期上升了25%。负债比率在半年之内由52%上升了7个百分点至59%。

因此，在报告期末，合生创展的现金及短期银行存款仅为18.71亿港元，但是其中约9100万港元存款已经作为了银行批准其业主按揭贷款的抵押。

面对质疑，合生创展的解释是：公司上半年在北京、上海、广州等地新增了266万平米的土地储备，负债比率的上升主要是由于建造及收购这些地块所支付的大量现金所致。

然而，业内却普遍对合生创展的资金表示疑虑。“据我们观察，合生创展近两年内，手中掌握的现金一直仅在20亿港元左右，这对于一个大型房地产开发企业来说，这样的现金流并不是安全的，我们认为他的资金一直处于比较紧绷的状态”，标准普尔分析师符蓓在接受观点地产网采访时表示。

就在此前不久，因为对合生创展3.5亿美元2012年到期的优先无担保债券和18.3亿元人民币2010年到期的零利率可转换债券的担忧，标准普尔已经将合生创展列入了负面信用观察名单。

虽然，合生创展在中报中重申，截至六月底，公司已经取得了237.32亿港元的短期和长期贷款额度，其中的134.62亿港元信贷额度仍未被动用。但是，符蓓认为，如果合生创展下半年的销售资金不能及时回流，将很大程度上影响其项目开发进度。

“这个金九银十是最关键的时期，在内地房市观望氛围浓厚的大环境下，整个行业的销售都不会很乐观。况且，合生创展旗下项目所处并非黄金地段，日益严峻的市场状况都将对其销售和利润率施压”，符蓓认为，合生创展很难完成其此前设定的150亿元人民币的年销售计划。

合生创展对此并未回应，但根据合生创展提供给观点地产网的一份资料显示，合生创展在今年下半年还将推出10个新项目，完工面积达131万平米，主要分布在北京、上海和广州、惠州等地，至于会采取怎样的措施保证新项目的顺利销售合生创展并未透露。

土储鞭子

与其令人生疑的资金相比，合生创展对其所拥有的土地储备却异常高调。中报显示，截止六月底，包括今年上半年其新取得的266万平米的土地，其土储已经达到了2362万平方米，分布在北京、上海、广州等地。其中，受此轮房地产调整影响严重的华南板块的土储面积已经占据了其总土储的56%。

合生创展副董事总经理及财务总监谭礼宁在业绩会上对媒体表示，目前的土储能够满足公司三至五年的开发需求，因此未来在内地的发展策略主要是提升销售额而非专注扩大土地储备。

同时，合生创展一名高管在接受观点地产网采访时也透露，合生在2008-2011年的竣工面积预计将分别达155万、203万、287万和408万平方米，按年增幅达31-42%。

但是标准普尔却认为，在内地房产商纷纷调低项目开工和竣工量之际，合生未来数年每年竣工面积大幅增长颇有点无奈之举的意味。“近一两年合生创展的拿地策略与业内同行相比是比较激进的，土储大幅今年内大幅增加，但目前内地的土地政策却越来越苛刻，规避政策风险是或许其加快开发速度的一个考量标准。”符蓓指出，尽管其资金不容乐观，但是减缓开发速度显然更不可取。

为了缓解新增土地储备带来的资金压力，合生创展谭礼宁还表示，未来将会视市场的反映，以发行债券方式进行融资。但其并未透露更多具体事宜。