年代：1999年—2000年
商品房规模开发萌芽
1999年——2000年，全国房地产都在处于从福利分房向商品房全面过渡的过程中，大连也不例外，正是在此期间，大连商品房规模开发萌芽初露。
1997年的亚洲金融危机对大连房地产市场的影响巨大，外资项目因资金链断裂而被迫调整，大量烂尾楼在这个时期出现。这种市场变化却为大连本地开发商的成长提供了良机，新型、锦绣、亿达、万达等一批大连人耳熟能详的品牌开发商都是在这一时期成长起来的。在此期间，大连房地产项目开发的重点由前期外资主导的写字间开发转向了市场需求比较强烈、资金投入相对较小的住宅类项目。当时那些住宅楼盘的开发主要以中档产品为主，深受改善型购房者的青睐。虽然那时住宅产品从整体设计风格、品质到配套等都与现在有很大的差距，但与当时各企业建设的职工家属楼比起来却已经有了非常大的进步。当时大连的居住区域主要分布于市内，如老虎滩、寺儿沟、春柳、大纺、南山、老虎滩等区域。而也正是在这一时期，大连的居住区开发有了新的突破，泡崖、锦绣两大居住区进入了大规模开发阶段，为后来形成大型社区打下了良好的基础。
另外，那时的楼盘所谓的营销手段也非常简单，在报纸做的广告也基本都是黑白的，内容不像现在的广告词那么炫，而是非常朴实地介绍项目的地理位置、交通状况、楼层特点、
年代：2001年—2002年
楼市步入健康发展轨道
这个时期，大连楼市得到了比较迅速地全面发展阶段，顺利进入了健康轨道，为今后几年的房地产发展打下了良好的基础。虽然当时市场基本被本土几个较大的国有企业改制或建设单位发展而成的开发商所垄断，但这些开发商也开始引进比较先进的投资开发理念。这一时期，大连房地产市场发生翻天覆地的变化，产品类型逐渐丰富、产品结构日趋完善、营销手段不断翻新、本地房地产商日渐壮大。这一时期万达、新型以及亿达等房企在当时已经比较著名。
在这一时期，楼盘的包装、销售、策划正式进入大连，使大连的地产界产生了耳目一新的感觉。据了解，海昌欣城聘请了广州的地产顾问机构进入项目的操作，万达集团也聘请多名顾问操作星海人家项目，将大连房地产营销推向一个全新的高度。概念炒作、整版彩色广告、售楼处包装一系列销售手法，对楼盘的销售产生了极大的作用。海昌欣城一期、星海人家成为当时当之无愧的明星楼盘；以新希望花园为代表提供智能化系统及高水平的物业管理服务已成为楼盘竞争的必要手段，应该说这一阶段住宅类楼盘与前几年相比有了质的飞跃。同时，这一阶段的大连房地产市场供需也相对平衡，楼盘价格虽然有所提升但较为平稳，但市场发展非常健康。
年代：2003年—2004年
居住区开始向西向北拓展
这一时期，大连住宅房地产开发进入到如火如荼的阶段。在市中心土地日渐稀缺的情况下，2002年，大连市政府提出了“西拓北进”的规划，此后，大连房地产市场大开发逐渐向西向北拓展。 2003年底，大连亿达集团一举拿下机场前石门新区46.22万平方米土地使用权，加上早些时候万科等公司拿下的原省监狱、市监狱宗地，大连西北部开发进入高潮。另外，随着泡崖、锦绣、泉水等区域楼盘的集中上市中低端产品受到市场热捧。据统计资料显示，当时大连商品房户型为60--130平方米的住宅卖得最好，而单价在5000元以下的中低档次住宅占市场销售总量的90%左右。
当时还正值大连市内大规模拆迁，在本地几家品牌房企的带领下，星海、泉水等区域陆续开始了大规模的开发建设，而这些品牌房企所开发的项目也几乎都成为所在区域的地标。如，金色阳光家园、亿达世纪城、青云林海等项目都成为日后一段时期内的地标性建筑。而也正是在这个时期，星海国宝、壹品星海等大宅、
在房企的营销手段方面，2003年，星海国宝当时成为了大连第一个主动赴外地宣传的楼盘。同年，万达华府一期开盘，整个项目无论是从前期定位、中期销售乃至后期物业各个细节都堪称完美，是大连比较早的商住两用型物业，至今仍为众多开发商所借鉴。
另外，这一时期天津街改造的正式动工标志着大连商业地产全面启动，这一时期的大连房地产市场中充斥着对商业地产未来发展的美好愿景，“以铺养铺”成为当时最流行的广告语。然而天津街整体规划的失败与大规模商业的集中推出最终导致了商业地产泡沫的破裂。
年代：2005年—2006年
新板块大开发拉开序幕
这一时期，尤其是2005年以后，大连的土地市场增幅保持在10%至30%之间，呈逐年上升的态势，大连拉开了住区板块大开发的序幕。 2004年，圣岛房地产即后来的“安达圣岛集团”拿地，开启了其后自主开发小平岛的序幕，这也是首个关注高新园区产业带的房地产开发企业。同年，大连嘉和房地产拿下三八广场地块成为地王，即现在的三八广场嘉和花样年华，该项目奠定了三八广场板块日后的发展基础。 2005年，大连亿达集团发力拿下了唯美品格和东方圣荷西两块地，自此，大连房地产市场形成了万达、亿达“双强”格局，而以万科为代表的全国性开发商也开始在大连市内展现出其品牌领导力。万科联合7家企业在西山水库一带获得帝王地块，将万科假日风景引入西山水库，就此拉开了西山居住板块开发的序幕。
另外，这一时期，随着大连市中心可供开发的土地日益减少，当年的开发区、金州和旅顺的房地产市场的发展也是如火如荼。2005年秋交会，开发区的项目第一次大规模进驻会展中心，相比老城区高涨的房价，开发区在升值空间上的优势越来越大。这一期间，乾豪·东城天下项目的热销就说明了开发区房地产市场稳固的基业。2006年，开发区两块大宗土地放出，即现在的华润·海中国、红星海·世界观两个项目，规划上的利好，海景资源的得天独厚及品牌房企的开发建设，迅速提升了该区域价值，形成了滨海新区概念。2006年春交会，旅顺和金州的联合组团，无论是在展位面积上、还是楼盘规模上，都显示出了其进军大连的气势。
年代：1999年—2000年
商品房规模开发萌芽
1999年——2000年，全国房地产都在处于从福利分房向商品房全面过渡的过程中，大连也不例外，正是在此期间，大连商品房规模开发萌芽初露。
1997年的亚洲金融危机对大连房地产市场的影响巨大，外资项目因资金链断裂而被迫调整，大量烂尾楼在这个时期出现。这种市场变化却为大连本地开发商的成长提供了良机，新型、锦绣、亿达、万达等一批大连人耳熟能详的品牌开发商都是在这一时期成长起来的。在此期间，大连房地产项目开发的重点由前期外资主导的写字间开发转向了市场需求比较强烈、资金投入相对较小的住宅类项目。当时那些住宅楼盘的开发主要以中档产品为主，深受改善型购房者的青睐。虽然那时住宅产品从整体设计风格、品质到配套等都与现在有很大的差距，但与当时各企业建设的职工家属楼比起来却已经有了非常大的进步。当时大连的居住区域主要分布于市内，如老虎滩、寺儿沟、春柳、大纺、南山、老虎滩等区域。而也正是在这一时期，大连的居住区开发有了新的突破，泡崖、锦绣两大居住区进入了大规模开发阶段，为后来形成大型社区打下了良好的基础。
另外，那时的楼盘所谓的营销手段也非常简单，在报纸做的广告也基本都是黑白的，内容不像现在的广告词那么炫，而是非常朴实地介绍项目的地理位置、交通状况、楼层特点、
户型面积等。年代：2001年—2002年
楼市步入健康发展轨道
这个时期，大连楼市得到了比较迅速地全面发展阶段，顺利进入了健康轨道，为今后几年的房地产发展打下了良好的基础。虽然当时市场基本被本土几个较大的国有企业改制或建设单位发展而成的开发商所垄断，但这些开发商也开始引进比较先进的投资开发理念。这一时期，大连房地产市场发生翻天覆地的变化，产品类型逐渐丰富、产品结构日趋完善、营销手段不断翻新、本地房地产商日渐壮大。这一时期万达、新型以及亿达等房企在当时已经比较著名。
在这一时期，楼盘的包装、销售、策划正式进入大连，使大连的地产界产生了耳目一新的感觉。据了解，海昌欣城聘请了广州的地产顾问机构进入项目的操作，万达集团也聘请多名顾问操作星海人家项目，将大连房地产营销推向一个全新的高度。概念炒作、整版彩色广告、售楼处包装一系列销售手法，对楼盘的销售产生了极大的作用。海昌欣城一期、星海人家成为当时当之无愧的明星楼盘；以新希望花园为代表提供智能化系统及高水平的物业管理服务已成为楼盘竞争的必要手段，应该说这一阶段住宅类楼盘与前几年相比有了质的飞跃。同时，这一阶段的大连房地产市场供需也相对平衡，楼盘价格虽然有所提升但较为平稳，但市场发展非常健康。
年代：2003年—2004年
居住区开始向西向北拓展
这一时期，大连住宅房地产开发进入到如火如荼的阶段。在市中心土地日渐稀缺的情况下，2002年，大连市政府提出了“西拓北进”的规划，此后，大连房地产市场大开发逐渐向西向北拓展。 2003年底，大连亿达集团一举拿下机场前石门新区46.22万平方米土地使用权，加上早些时候万科等公司拿下的原省监狱、市监狱宗地，大连西北部开发进入高潮。另外，随着泡崖、锦绣、泉水等区域楼盘的集中上市中低端产品受到市场热捧。据统计资料显示，当时大连商品房户型为60--130平方米的住宅卖得最好，而单价在5000元以下的中低档次住宅占市场销售总量的90%左右。
当时还正值大连市内大规模拆迁，在本地几家品牌房企的带领下，星海、泉水等区域陆续开始了大规模的开发建设，而这些品牌房企所开发的项目也几乎都成为所在区域的地标。如，金色阳光家园、亿达世纪城、青云林海等项目都成为日后一段时期内的地标性建筑。而也正是在这个时期，星海国宝、壹品星海等大宅、
豪宅开始亮相于星海湾板块，星海人家和幸福E家等项目也正是该时期的作品，2003年以后星海湾的影响力进一步扩展。也正是从这一时期开始，外地购房者、投资者在连购房比例明显增加，同时增长过快的 房价抑制了本地需求的释放。在房企的营销手段方面，2003年，星海国宝当时成为了大连第一个主动赴外地宣传的楼盘。同年，万达华府一期开盘，整个项目无论是从前期定位、中期销售乃至后期物业各个细节都堪称完美，是大连比较早的商住两用型物业，至今仍为众多开发商所借鉴。
另外，这一时期天津街改造的正式动工标志着大连商业地产全面启动，这一时期的大连房地产市场中充斥着对商业地产未来发展的美好愿景，“以铺养铺”成为当时最流行的广告语。然而天津街整体规划的失败与大规模商业的集中推出最终导致了商业地产泡沫的破裂。
年代：2005年—2006年
新板块大开发拉开序幕
这一时期，尤其是2005年以后，大连的土地市场增幅保持在10%至30%之间，呈逐年上升的态势，大连拉开了住区板块大开发的序幕。 2004年，圣岛房地产即后来的“安达圣岛集团”拿地，开启了其后自主开发小平岛的序幕，这也是首个关注高新园区产业带的房地产开发企业。同年，大连嘉和房地产拿下三八广场地块成为地王，即现在的三八广场嘉和花样年华，该项目奠定了三八广场板块日后的发展基础。 2005年，大连亿达集团发力拿下了唯美品格和东方圣荷西两块地，自此，大连房地产市场形成了万达、亿达“双强”格局，而以万科为代表的全国性开发商也开始在大连市内展现出其品牌领导力。万科联合7家企业在西山水库一带获得帝王地块，将万科假日风景引入西山水库，就此拉开了西山居住板块开发的序幕。
另外，这一时期，随着大连市中心可供开发的土地日益减少，当年的开发区、金州和旅顺的房地产市场的发展也是如火如荼。2005年秋交会，开发区的项目第一次大规模进驻会展中心，相比老城区高涨的房价，开发区在升值空间上的优势越来越大。这一期间，乾豪·东城天下项目的热销就说明了开发区房地产市场稳固的基业。2006年，开发区两块大宗土地放出，即现在的华润·海中国、红星海·世界观两个项目，规划上的利好，海景资源的得天独厚及品牌房企的开发建设，迅速提升了该区域价值，形成了滨海新区概念。2006年春交会，旅顺和金州的联合组团，无论是在展位面积上、还是楼盘规模上，都显示出了其进军大连的气势。