主题：南通新海通物业管理有限责任公司诉裴蕾物业管理合同纠纷案

【要点提示】

物业公司以格式条款限制业主封闭阳台，排除业主的主要权利，按照合同法规定该条款无效。业主作为阳台的专有所有权人，有权对阳台正当支配使用，物业公司无合法依据不得干涉。

【案例索引】

一审：江苏省南通市崇川区人民法院（2006）崇民二初字第118号（2006年4月27日）
二审：江苏省南通市中级人民法院（2006）通中民二终字第0190号（2006年6月29日）

【案情】

原告（上诉人）：南通新海通物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）。
被告（被上诉人）：裴蕾。
2003年5月，裴蕾向南通新海通有限公司购买天安花园2幢04室房屋一套，双方在合同中约定：“不得擅自封闭阳台（除北阳台）”、“买受人在结清房款、签订物业管理合同、交纳相关费用后，方能领取房屋钥匙”。同年11月，裴蕾领取房屋钥匙时与物业公司签订了《天安花园物业管理公约》及《补充协议》等。《补充协议》第六条约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。裴蕾入住后，发现房屋挑檐过窄，雨天积水，同时，由于紧邻马路，噪声大、灰尘多，遂在南侧阳台上加装了无色、无边框、平推开合式的玻璃窗。物业公司起诉要求裴蕾将南侧阳台恢复原状，确认《补充协议》中不得封闭阳台的约定合法有效。另查明，天安花园业主委员会尚未正式成立。

【审判】

南通市崇川区人民法院认为：物业公司以事先拟订的格式条款，排除各业主对阳台的专有支配权，根据《合同法》第四十条的规定该条款无效。物业公司作为受全体业主委托的管理人，应当从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商确定封闭阳台的材料和方式等。在相关物业管理协议达成之前，对于本案裴蕾封闭阳台的行为是否适当由法院进行审查。裴蕾出于居住安全、防尘、防噪音等因素将南侧阳台封闭不为物业管理法律法规所禁止。并且，裴蕾采用无色、无边框、平推开合式的玻璃封闭阳台，已顾及物业外观的美观，未与小区业主的公共利益相冲突，是对其合法权利的正当行使，故物业公司无权加以干涉。据此，于2006年4月27日作出判决：
一、物业公司与裴蕾签订的《补充协议》中不得封闭阳台的内容无效；
二、驳回物业公司要求裴蕾将南侧阳台恢复原状的诉讼请求。
物业公司上诉请求撤销原判，改判支持其一审的诉讼请求。主要理由如下：一、封闭阳台不属于业主专有支配权的正当行使。裴蕾作为业主对阳台具有专有支配权，但不代表具有任意使用的权利，案涉房屋的南侧阳台从设计到交付，均为不封闭，这符合国家规范及阳台的功能，能够满足业主的需要。二、封闭阳台不属于裴蕾的主要权利。在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能，是对使用阳台权利内容的增加，不属于业主的主要权利。原审判决在没有充分理由的情况下，将封闭阳台认定为业主的主要权利，违背了《合同法》第四十条规定的精神，是对业主主要权利的任意扩大，将带来众多不利后果．显属不当。
被上诉人裴蕾要求驳回上诉，维持原判。其辩称：一、物业公司以格式条款排除业主的主要权利，因而无效。二、环保局对本人居住环境进行了噪音监测，表明噪音严重超标。封闭阳台正当合理。三、小区已成立临时业主委员会，并以书面方式征询意见，结果大多业主赞成封闭阳台。根据业主自治原则，物业公司不应干涉。
南通市中级人民法院经审理认为：首先，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款排除了裴蕾的主要权利，应属无效。本案物业公司通过《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，根据《合同法》第三十九条第二款的规定，属于格式条款。裴蕾通过订立合同、支付价款、办理产权登记等取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》第四十条规定，应属无效。封闭阳台本属行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。而且，物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。物业公司关于封闭阳台并非裴蕾主要权利的上诉理由，不能成立。其次，裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求。裴蕾因居住安全、防尘、防噪音之需封闭阳台，采用之方法已顾及小区环境的整体美观，且未损害其他建筑物区分所有人的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。而且，裴蕾封闭阳台未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益，亦无来自业主整体意志的限制。第三，业主基于专有所有权而享有的居住利益应得到优先保护。对于本案阳台能否封闭及如何封闭的问题，理想的方式是由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，本院只能就本案个案依法作出裁量，以平衡各方利益。法律应当保护业主裴蕾对专有所有权的正当行使。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护亦属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者存在一定的利益冲突。利益衡量之下，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。据此，于2006年6月29日作出判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

本案争议焦点：（1）《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款是否有效？（2）裴蕾封闭阳台的行为是否正当？
（一）《补充协议》中“不得封闭阳台”的条款无效
首先，裴蕾对阳台享有专有所有权。建筑物区分所有权是一种复合性权利，主要包括专有部分的所有权、共有部分的共有权和基于建筑物共同事务而产生的成员权。所谓专有部分一般认为是构造上能够明确区分，具有排他性且可以独立使用的作为区分所有权标的的建筑物部分。本案中，裴蕾通过订立商品房买卖合同、支付房款对价和办理产权登记等依法取得房屋建筑物区分所有权。案涉阳台虽交付时未经封闭，但作为附属于房屋主体的特定部分，其以上下楼板和金属护栏等固定物与建筑物其他部分相隔离，外部范围一目了然，而且该阳台与房屋主体紧密相连，亦不存在建筑物中的共有部分，专属于业主裴蕾个人独立使用。因此，案涉阳台在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，业主裴蕾依法享有专有所有权。除法律另有限制外，区分所有权人对其专有部分可以自由使用、收益、处分，故裴蕾封闭阳台当为行使其专有所有权的行为。
其次，《补充协议》禁止封闭阳台的条款为格式条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，格式条款具有预先拟定、重复使用、单方提出、未经磋商等重要特征。本案物业公司作为前期物业管理者，通过其单方提供的为重复使用而预先拟定的《补充协议》，提出“不得封闭阳台”的条款，该条款内容未与裴蕾等业主协商，亦非遵从业主大会的决定或业主委员会的授权，完全符合上述特征，属于格式条款。
第三，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款排除了裴蕾的主要权利。首先，权利在性质和数量上有主次之分。从权利性质上分析，封闭阳台本属业主行使专有所有权权能范围内的行为，而专有所有权作为一种完全的物权，具有直接支配性、排他性等本质属性，显然属于业主的主要权利。虽然从数量上分析，对阳台的支配、使用权利只是业主享有的整个房屋专有所有权的一小部分，但对权利主次的划分显然不能以孤立、简单的数量关系为标准。众所周知，物权具有“一物一权”的特征，阳台作为房屋主体不可分割的部分不成立单独的物权，而且对于业主购房的合同目的而言，阳台具有房屋其他部分不可替代的功能，属于不可分割的组成部分，业主即便只是失去这一数量上的小部分权利，也往往意味着合同目的无法实现或使合同目的的实现受到重大影响。其次，权利在位阶和等次上有高低之分。格式条款排除对方主要权利最直．接的后果是导致合同权利义务严重失衡。本案当事人之间是物业管理法律关系，双方应依此确定平等的权利义务，而物业公司却依位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的专有所有权，导致双方权利义务的失衡。因而，两权比较之下，业主的权利亦是一种主要权利。此外，物业公司上诉称：业主在阳台使用上要求其具有“安全、防尘、防噪音”的功能是对阳台权利内容的增加，因而不属于业主的主要权利，这是不能成立的。且不说那些交付时业已封闭的阳台即具有上述之功能，业主裴蕾依专有所有权对阳台加以合理使用，属于权利处置的方式问题，并非权利内容的增加。因而，物业公司提出封闭阳台并非裴蕾的主要权利的上诉理由是不能成立的。
综上，根据《合同法》第四十条的规定，《补充协议》禁止封闭阳台的格式条款未遵循公平原则确定双方的权利义务，排除了对方的主要权利，应属无效。
（二）裴蕾封闭阳台符合行使专有所有权的正当性要求
裴蕾作为案涉房屋及阳台的专有所有权人，有权对阳台进行合法的支配、使用，但应受到必要的限制。如果裴蕾突破限度不当行使专有所有权，则物业公司作为小区前期物业管理者有权直接或请求有权部门加以干涉，但本案中并不存在上述情形。
首先，裴蕾封闭阳台的行为不违反法律法规的禁止性规定。目前我国法律、行政法规对业主能否自行封闭阳台以及如何封闭尚无明确规定，更未加以禁止。
其次，裴蕾封闭阳台的目的、方式和结果正当。就目的而言，裴蕾出于保障居住安全和提高生活质量的考虑对阳台以本案之方式予以封闭，未改变阳台服务于居住的根本用途；就方式而言，裴蕾采用无色、无边框玻璃以平推开合式的方式加装于阳台上，有别于传统的封闭方式，其在考虑自身居住利益的同时，已顾及物业外观的美观；就结果而言，裴蕾封闭阳台没有对房屋安全结构予以改变、破坏，不构成不当损毁，亦不影响相邻住户居住安全和便利，因而不影响建筑物正常使用。物业公司认为阳台应在不封闭状态下使用的上诉理由不能成立。我国对封闭阳台与不封闭阳台如何计算面积有明确规定，说明阳台从设计到使用是允许封闭的。
第三，裴蕾封闭阳台的行为未损害其他建筑物区分所有人的合法利益和社会公共利益。从南通市整体社会观念而言，大多居民小区在交付时阳台即已封闭，即使交付时未封闭，大多业主往往也会选择自行封闭，这符合该市居民的居住习惯。而且，我国当前整体社会秩序、自然环境并未臻良好境况，安全、噪音、灰尘等都是居民为保障其基本居住利益、提高生活质量必须考虑的现实问题，因此，封闭阳台是否损害建筑物区分所有人整体利益的判断，除前述要考虑行为、目的等是否具有正当性以外，还应符合我国的基本国情。而且，天安花园不存在处于风景名胜区等特殊情形，也无来自地方法规、规章等规范性文件的明确限制，没有违反社会公共利益。
第四，裴蕾封闭阳台的行为尚无来自业主大会整体意志的限制。根据小区业主自治原则，业主大会可以对阳台能否自行封闭及如何封闭等涉及小区管理的事项以民主方式议定，由业主委员会委托物业公司执行，该决议对全体业主具有合约的效力。而本案天安花园业主并未就此召开业主大会作出决议，业主委员会亦未正式成立。
（三）利益衡量裁判方法在本案中的运用
“权利”的纷争只是诉讼过程的表象，其实质则仍然是利益的分配与确定。当今社会利益主体多元化趋势日趋明显，社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。诉讼中，法官的主要任务就在于权衡当事人的利益，并通过对个别案件的判决或对一般原则的阐释，使当事人的利益得到协调，具有价值判断的性质。对于本案阳台能否封闭及（如何）封闭问题，现实生活中的理想方式是通过协商，由物业公司从符合多数业主意愿的原则出发与业主协商阳台能否封闭、如何封闭，以达到业主权利与小区整体利益的和谐共进。但由于物业公司与包括裴蕾在内的业主不能就此达成一致，因而，法官不能拒绝裁判，只能依价值判断就本案个案作出裁量，以平衡双方当事人、小区和社会等各方利益。裴蕾封闭阳台的行为如前分析不构成专有所有权的不当行使，法律应当保护这一合法、正当的利益。建筑物和小区的外部美观、整体风貌的保护虽无法律明文规定，但亦属法理和通常意义上的正当利益，理所当然也应得到维护。而本案裴蕾对阳台加以封闭，不可避免地改变了，房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此限制裴蕾封闭阳台，又会侵犯裴蕾的正当权利，两者显然存在利益冲突。这就需要法院根据利益衡量的一般原则，在相互冲突的利益之间，根据其轻重次序、位阶高低来确定应予保护何种利益，使判决更具有合理性。而建筑物和小区整体美观如何保护，法律并无明确规定，学理上一般认为亦属法理和通常意义上的正当利益，应当得到维护，但一般应服从于建筑物和小区业主的整体意志，只在特定情况下，如处于风景名胜区、城市主干道等，才认为具有来自社会公共利益的特殊限制，方能凌驾于业主意志之上。因此，就本案而言，依“两害相权取其轻，两利相较取其重”的衡量原则，业主基于专有所有权而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。
综上，两级法院驳回新海通公司诉讼请求是适当的。
http://www.lawyerstars.com/article-3535-1.html

这个案例中的具体情况与我们小区不同，案例的时间又很久远，房地产在中国的发展速度迅猛，现实情况早已不同，06年的时候多数还是多层和小高层，如今呢？太多的大高层，安全管理的标准明显要有变化。

除此以外，购房属于合同行为，A和B之间的合同，并不必然的对C和D有约束力。

中国不是判例法国家，胜诉案例对后来的案件没有约束力。

没说有约束力,只要让大家多看看,呵呵.

多少层跟封阳台也没必然关系.

属于合同行为,但不代表所有合同条款都有法律效力.

多少层跟封阳台绝对有关系。

至于合同行为，一签订合同者既不是精神病又不是未成年都是完全行为能力人、二没恶意串通损害国家集体第三人利益以及社会公共利益、三没有以合法形式掩盖非法目的、四不违反法律法规，何来没有法律效力一说？