5月31日， 关心大连房价的人都在关注着这场大橡塑剩余地块（大城（2018）-3号宗地）的土拍。万科、保利、招商、金地、华润、华发、绿城、远洋、碧桂园、中海10家品牌房企参与竞拍，经过102轮激烈竞价，大连万科以53028.1万元封顶价、配建租赁住房面积11430平（占整体建面18%）摘得此宗地。经测算，若不含配建租赁住面积，折合楼面价为10237元/平。

从“价高者得”到“限地价+竞配建”， 溢价 不超过70%，让地价降温

对于大橡塑剩余地块，从挂牌开始就备受关注， 2018年已近半，大连主城中西沙甘高新五区只有这一宗居住用地挂牌，加之土地供应缓慢，以及 城区住宅土地稀缺，这宗土地势必成为各大品牌房企争夺的土地资源。此前的土地出让，都是“价高者得”，而这种多家房企争夺一宗土地的现象很容易产生 高的土地溢价，导致房地产开发商的拿地价越来越高，而更进一步推高房价。因此，在大连出台土地新政之前，坊间曾有猜测，这宗地楼面价 有可能突破历史新高，土地溢价可能也会刷新历史新高。

为了抑制高溢价土地频繁发生，5月24日大连出台《关于调整租赁住房配建范围和比例的意见》，扩大租赁住房配建范围，提高配建比例， 达30%；将土地溢价率 上限设定为70%，达到上限后，竞配建租赁住房面积，起竞建筑面积为60平方米，增幅为60平方米的整数倍。值得关注的是，该宗地是土地新政后的首次拍卖，也是大连 宗采取“限地价+竞配建”拍卖手段的宗地。

从大橡塑剩余地块的拍卖结果来看：

1）挂牌起始价31193万元，成交价53028.1万元，溢价率70%；

由于新政要求土地溢价率不得超过70%，在一定程度上控制土地价格因房企争夺进行竞价而导致的地价非理性上涨。

同策同源机构“数联天下”数据平台统计“2017年大连住宅用地共成交情况”，2017年大连中西沙甘高新 城区共成交13宗住宅用地，其中9宗土地发生溢价， 溢价率达144.36%。大连市内 城区5月31日前， 近一次的土拍是甘井子大连湾街道201国道北侧地块的拍卖，溢价率92.27%，起始楼面价刷新了甘区记录。

5月31日的大橡塑剩余地块的土拍，去掉租赁保障房配建，折合楼面价为10237元/平，从溢价率以及楼面价来看，大连发布的土地新政确实在一定程度上缓解了土地发生过高地价。

2）成交楼面价10237元/平方米，周边二手房均价在2万-3.5万

大橡塑剩余地块商业配套成熟、医疗体系完善、休闲娱乐配套齐全、交通四通八达、虽然目前不清楚项目地块所属 划分，但地块周边 资源 。

目前地块周边品牌开发商所建的二手房，万科蓝山二手房在26000元/平-34000元/平、林语家话二手房报价22000-30000元/平、唯美品格二手房报价27000-34000元/平、万科公园里二手房报价21000元/平-22000元/平。

大橡塑剩余地块成交楼面价10237元/平，按照业内常用估算方法，通常销售房价会是楼面价的两倍，也就是万科拿的大橡塑剩余地块项目销售价应该不会低于20474元/平，但综合配建部分的建安及其他综合成本，预估入市价格大概率达到25000元/平以上，这个价格和地段周边二手房价格相比，处于正常范围，因此地块的入市并未加重老百姓对于该版块的房价上涨预期。

3）竞配建，成交租赁住房配建面积11430平方米

该宗地是土地新政后的首次拍卖，也是大连 块“限地价+竞配建”的土地。成交租赁住房配建面积11430平方米，占建筑面积的18%。 “限地价+竞配建”的政策对参拍企业提出了较高的综合实力考验。对于成本控制能力弱、周转速度慢的房企，“拍卖+竞配建”可能会压缩企业的利润空间，使得房企拿地时更加理性。对于综合实力强的房企，则具有拿地 ，例如，配备长租公寓体系的品牌房企万科或龙湖。

大连楼市调控打起组合拳 遏制房价快速上涨

很多人在说，大连房价好像进入了一个怪圈，越限越涨，这是为什么呢？除了有 的原因外，由于市场供求关系的变化，市场供小于求，导致房价上涨。且2017年土地价格上涨，带动房价上涨预期，国人素有“买涨不买跌”心理，当房价上涨预期增强时，客户购买决策时间将大幅缩短，间接促动楼市成交量上涨。

通过以下三方面，可以有效缓解大连楼市房价快速上涨的趋势：

一是从控制地价开始，缓解房价上涨压力；

二是快速增加土地供应，促进市场供需恢复平衡；

三是积极落实国家提出的租售并举政策。

综上所述，大连楼市调控从调整供需关系、加快住宅土地放量，通过限购提高购房门槛，打击 、房产 投机行为，通过土地新政，控制地价，增加配建，加快租赁市场建设，发展长租公寓等组合拳来平衡供需关系，从房价调节上涨的本质原因入手，促进大连楼市平稳发展。

来源：同策同源机构