昨日，保利投顾东北研究院举办了大连市场研究交流会，会上对地产新形势及行业新趋势做了报告解读，其中重点提到了东北及大连楼市的数据干货。

经济面

开局良好，对于房地产是双刃剑

一季度GDP同比增速6.4%，经济运行总体平稳、好于预期，开局良好。政治局会议分析经济存在下行压力，首提“体制性”因素，预计改革开放的力度将加大。经济回稳、一二线楼市回暖，中央重申房住不炒，高度关注楼市走势、警惕楼市过热，但经济回稳对需求也有支撑。

资金面

放水带动楼市回温，房企居民两端阶段性趋稳

3月房企融资破千亿，居民房贷利率高原逐步瓦解。中央重新定调货币政策为“松紧适度”，预期二季度房企融资将适度放缓，而房贷利率下调趋势仍在，预计将基本平稳或小幅惯性下调。

市场面

二线城市市场信心回升，基本面较强且土拍热度向市场传导

一季度GDP同比增速6.4%，二线城市，基本面较强且受土拍热度支撑，市场热度亦较高，购房者信心指数连续两月回升，来访量、成交量大幅上升。如大连、重庆、南京、合肥等城市土地溢价攀升，土地市场热度向新房传导。

政策面

中央再提房住不炒，政策之手有保有压

18年四季度以来，政策面迎来四年以来最友好的阶段，一季度楼市回暖引起了中央警惕，目前处于积极关注状态，对楼市平稳上行有一定容忍空间，主要防止市场过热，对个别过热城市会坚定调控。

趋势与研判

“降幅相对稳，调整相对久”，预计量缩明显而价格降幅相对小

本轮上升期长达三年，人为拉至史上最长；三年峰值达50亿㎡，需求或提前释放，短期内居民加杠杆空间极其有限，预计将明显“量缩“；政府调控深度介入，防大落。

故保利投顾东北研究院认为整体上大概率将会:

“较08年下行期跌幅小，调整时间较14年长”。但不同区域、各线城市存在分化，不排除有区域/城市会深度调整。

东北市场周期-量

“降幅相对稳，调整相对久”，预计量缩明显而价格降幅相对小

2012-2016年间，东北区域商品房销售面积累计同比增速由领先水平降至水平之下，主要由于区域调控政策加码;2017年以来，东北三省增速快速拉升，开始出现“上叉”，楼市进入恢复性增长阶段，至18年三、四季度，在经济下行压力持续加大及调控政策持续发力等因素影响下，东北区域增速再次出现落后。

东北四大二线城市（长春、大连、沈阳、哈尔滨）商品住宅成交量和同比增速在2014年之前变化幅度较大，2015年开始出现上行压力，随后成交量趋于稳定，持续去化库存，增速下滑。2018年增速转负，并在市场环境维稳的背景下坚实筑底，预计即将进入增长周期。

东北市场周期-价

预计下阶段增幅将呈现下降趋势，稳定房价

2011年以来，东北三省商品房销售价格指数环比增速持续低于水平，尤其是在2015-2017年期间增速明显，低于其他区域，处于低位震荡。2017年开始东北三省商品房销售价格指数环比增速突然发力拉升，涨幅明显,大有补涨的势头。

从季度价格环比变化来看，四大城市价格环比涨幅呈现周期性变化，增长周期相对于下降周期时间长、幅度大。最近3年价格震荡上行，持续时间较长。2018年在政策和市场环境影响下受到阻力，预计下阶段价格增幅将呈现下行趋势。

东北市场周期-存

历史遗留的存货将基本出清，楼市将回归常规周期

从政府供地意愿看，2010-2013年大规模供地且远大于销售规模，致使各城市库存积压，2015年以来东北主要城市政府的供地节奏维持低位，库存货量得到有效调节，处于基本出清状态；招拍挂土地供应有限带动溢价率上涨，2017年溢价值达到高位后回落，楼市将回归正常逻辑。

来源：保利投顾东北研究院