壹

今天聊一聊最近比较火的公寓产品。

相信许多人都看到了，最近大连几个热门的公寓项目售楼处视频，可谓是人满为患、人声鼎沸、摩肩接踵，一个个高大上的接待中心，却如同菜市场一般的嘈杂。视频里购房者直呼：签合同都没地方坐，全部是人......这是我见过最真实的感叹，画面发生在碧桂园的案场。除了这样的感叹，另一个视频嘈杂的人声中，还隐隐传来这样一句话：这里买两套房子还不到100万，其他地方￥%#&......后面我听不清了，视频中的现场太吵了。

除了碧桂园刷爆朋友圈外，还有钻石湾、河口湾等多个区域的公寓产品火热销售，而热销的大多数公寓都是地段好、圈内的项目，所以说公寓热度超过圈内的住宅，也不是不可以。

什么原因？公寓会一下子热起来呢，透过现象我们来看本质。我认为“公寓热”的背后，可以总结出5个原因。

点，是地段。

那么多年来，大连的公寓一直不温不火，原因是住宅供应量比较大，住宅都卖不光，谁会优先选择公寓呢？而事到如今，供应量有了微妙的变化。圈内的住宅用地越来越少，大量的新住宅都在近郊、郊区，或美其名曰某新城中，成气候起码需要5-10年。相比之下，公寓的地段一般都很好，配套全部现成，打动人的点非常多。也难怪有人说：这年头，商住公寓是拿来住的，住宅变成拿来炒的了，反了反了。总而言之，地段好的住宅越来越少，越来越贵，人们逐渐开始意识到公寓的稀缺性。

第二点，是地铁。

地铁，是改变公寓价值点的一个巨大变量。大家都知道，地铁住宅火得不得了，从体育新城、到钻石湾的一路大卖，不仅有区域热度也都有地铁加持。还有140地块的高关注度也离不开地铁4号线的开工。既然地铁对住宅有极大的附加值，那么对公寓当然也有。

目前热销的几个盘，基本上都有1号线、2号线加持，边上配着CBD与大商圈，这种房子好不好出租，自己用舒不舒服，可以问一问身边有经验的朋友。

第三点，是政策。

今年随着房价的上涨，限购限售的政策也不断出台，不仅购房的贷款利率更高、房款周期更长，而且住宅的限售时间也拉长了。而公寓的购买和销售都不在限制的范围内。

第四点，是价格。

这是最最最最关键的一点。众所周知，公寓价格远不如住宅，自然还有公认的一条法则是：公寓的涨价能力，远不如住宅。但同时大家也知道一点：公寓的出租，远高于住宅。这两件事实，看起来非常有矛盾，但是它就这么存在着。尽管不能否认这两个规则，但客观的现实还是在发生变化的。

比如在五年前，同一个地段里，住宅卖1W4，公寓卖1W1，现在该地段住宅卖3W5，公寓卖1W5。我们可以说，公寓的涨价幅度远不如住宅，但我们也可以看到，住宅与公寓的价格比，已从1：0.8，变成了1：0.4。现在再去评论未来两者的趋势，你还能很肯定地说出这句话吗？

或许很难，尽管公寓远不如住宅，但两者的价格联系必然会有一个合理的系数。所以在我看来，接下来的趋势只有两种可能性：1、公寓补涨，2、住宅下跌。出来混，总归要还的。

第五点，是投资渠道少。

撇开什么股票、理财、网贷不说，我们就说不动产。除了公寓之外，貌似已现在大连的房价能选择的投资渠道太少。

商铺在走下坡路，大家都知道，写字楼与普通人无关，大面积类住宅则是“转手毒药”，这些大家都清楚。再看住宅方面，公寓的“对手”其实就两种：郊区住宅、市区老破小。一对比下来，手持几十万想买个房的人，貌似也没有别的选择了。

NO.2 贰

在理清这些底层逻辑后 ，很多寻求稳定的购房者将眼光瞄准了东港的公寓产品，比如开篇说的碧桂园，在东港头牌海地段打造了碧桂园东港国际项目就吸引了大量的公寓买家的关注，因为比地段，目前大连没有比东港更好的了。

如果说10年前，星海基于得天独厚的环境，一跃成为大连名片； 10年后，东港则在资源占有、政策倾斜的双重推动下成为传承城市的文化脉络，延伸大连百年历史繁华的空间的湾区地段寄托成为大连门户，第九大湾区的美好愿景。

大连东港商务区，已经成长为是集政治、 金融、文化、旅游、 娱乐休闲、高端住宅 社区于一体的，综合商务住区，仅2020年已接待约330万旅游客群。

碧桂园东港国际项目接壤凯丹广场与华乐商街，双享传统富庶与时代潮流，位于东港核心区域，阡陌交通。四通八达， 项目地距离地铁二号线东港站仅咫尺距。与此同时规划建设中的穿山隧道连通星海湾，海底隧道对岸，跨海大桥连接自贸区，建成后必将成为历史发展中的巨力，推动区域经济发展。

嗅觉灵敏的购房者不仅洞悉了区域红利的兑现，更从土拍楼面价格推算新房市场最保底的销售价格。也正是住宅“面粉价格”的水涨船高成了将购房者压到公寓产品的最后一根稻草，尤其是面对当红区域头牌海新房售价仅1字出头时，几十万全款就能换来甚至几代人的稳定何乐而不为呢。

有购房者甚至带着算好的账单来选房，拿项目项目在售平层公寓产品来说，十一期间紧急加推少了平层产品建面约52-126平精装公寓，单价不足1W，52平小面积总款也才50来万，这个面积段在东港的租金妥妥的3000+，去掉水电物业费，年收入也有三万多，超过6%的年化率，这还是在房价不上涨租金不上调的基础上计算的。

如果说公寓的惊人，但内部也是有一条鄙视链的，站在上层的无疑是“LOFT产品”，用相近的成本却能收获将近2倍的房租，实现利益化。目前加推建面约52-113平看海LOFT，均价仅13500-14500元/平，这个价格的诱惑力有多大？几乎就是房价虫洞，直接穿回几年前，难怪那么多人会趋之若鹜，毕竟手头只有个小几十万资金却需要实现保值增值稳定的人太多了。

除了投资客户锁定了东港国际项目之外，项目189平的看海大平层也吸引了很多自主购房者，因为用不到同面积住宅不到一半的价格，就能享受到整个市区最优质的配套、最头牌的海景以及超高的装修和物业服务标准，他不香吗?

优质物业配套：

社区云监控系统：室内有线智能安防，联动室外（安防报警)有线设备振警后，在分机显示，并发出报警提示业主，同时推送报警信息至物业中心，紧急求助报警（配紧急按钮面板产品）让您意外时刻不再分身乏术。全 方面立体式的打造安全社区，24捍卫您的居家安全

电子脉冲围栏系统：园区全方位监控，由脉冲主机和前端围栏等设备组成的智能型周界防范系统。苑区周界围墙设置，防区现场设置声光报警联动功 能，监控中心设置报警主机，可联动电子地图，显示发生警情地点，并同步联动监控电视墙弹出相应地点视频监控画面；

车辆识别智能系统：为了车辆快速方便出入，碧桂园还引入智能车辆识别系统， 业主开车进出车库不需要下车打卡，通过对车牌识别，实现 直接通行，就和上高速的ETC是一样原理的，能够快速通行， 以后车主们就再也不用担心下雨天停车取卡的问题了。

换句话说，在目前在售的所有公寓产品中，碧桂园东港国际的地段、配套、环境、产品、户型，还有这地标级别的项目地位，都可以轻松胜出，“首位度”远远领先。不过在性价比上，它同样将保持“优势”，就像为购房者送上的年底福利，实在太让人期待了。据了解项目十一期间特价房数量非常有限，在黑天鹅时代还想轻松守住资产的不容错过。

碧桂园东港国际400-176-0760 转 711545