主题：穿过层层迷雾看中国房地产迷局

从另一个角度来分析这个事情

一级市场

1998-2005年据不完全数据全国一二级城市商品房大约销售了40亿平方米房价一线城市快速增长，二线和以下平稳增长，按平均（保守）3500/平米,平均20%首付银业贷出去了约9万亿（当然也是增发的货币）

二级市场正常二手房交易外,大量二级市场交易为炒房者自买自卖，从银行转按揭骗贷!

炒房者是怎么做的了：

炒家炒房大多是相互之间串起来并与中介联手，在房价大幅上涨的时候趁机抬高房价，然后通过对买对卖的方式来套取银行现金。比如炒家甲和乙两人同时炒房，甲、乙分别购买一套100万的房子。按照规定，甲和乙分别需首付30万，贷款70万。办好按揭或拿到现房后，甲和乙开始趁飞快上涨的房价抬高价格，找一家熟识的中介分别以150万的价格转手给对方。此时，甲和乙分别需为新买的房子首付30％即15万，贷款7成105万。由于甲、乙两人对敲炒房，所以给彼此的首付没有变化可以不做考虑，剩余的成本全部交给银行来办。

在接下来的这一过程中，实际上已是二手房交易，通过与熟识的二手房中介进行运作，甲和乙都可拿到从银行贷来的105万现款。除去第一次购房首付投入的30万现金和70万贷款，实际上过此次交易双方都已都已经赚到了5万元。第一次炒房已完全变现。循环多次或者同时炒多套房子便可赚到成千上百万的钱。而最后，房子被炒到天价，炒家也不必继续付月供，任凭银行按规定把严重高估的抵押房产拿走。经过炒房者和投机者天才努力，另外还有一种炒家，在通过自买自卖获得105万现金后，并不急于把钱用于还清70万的贷款，而是将钱继续购买其他房子并按同样的步骤操作炒房。每套余款几十万，如此循环也可从银行套现百万甚至千万的资金。

二手市场从银业转按接贷出了多少，具体数目不详，保守估计从银行骗贷了不少于2万亿（不准确，不做依据）

你看看，搞来搞去，房子最后全是银行在买单，房子还归了个人

2005-2007

2005年事情败露了事情已经很严重，很多城市房价一飞冲天，新加入的炒房者越来越多，供需面严重失调，民怨很大，报怨买不起房，国家非常震惊，因为银行的钱也是老百姓的钱也是国家的资产，加上民生问题，于是国家出台一系列严厉的政策后，主要是控制房子的流通环结的流出如果我们把买房叫做资金流入卖出叫做资金流出国家开始严格控制资金流出，在二手按揭上有更严格审核和控制

国家调控

２００５年两会期间，温家宝总理在《政府工作报告》中提出“抑制房地产价格过快上涨”，这是首次将房价列入稳定价格的两个调控工作重点之一；３月份，中国人民银行决定，从２００５年３月１７日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，取消房贷优惠利率，实行下限管理；３月２６日，国务院办公厅发布《关于切实稳定住房价格的通知》；４月２７日，国务院提出了加强房地产市场引导和调控的八点措施；５月１１日，建设部、发展和改革委等７部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

2005年通过国家调控，房地产进入了观望期，四方不同利益的力量达到一个平衡

这就是普通购房者开发商炒房者银行四方力量交织的你中有我我中有你的恐怖平衡

老百姓：有强烈买房需要，需要希望政府帮着打击炒房者，降下房价，还得靠银行贷款

开发商：担心国家到底有多大动作来调控房地产行业，怕炒房者撤了，没人托市，同时也担心银行贷款政策

炒房者：担心流出被国家堵住，把自己套里面，怕没有消费者帮着接盘，怕银行对骗贷算后账，对炒房严历法律打击

银行：担心平衡打破后，房价如果下跌，对自己的影响

这种平衡看似无解，正中有关部门下怀，国家能一边出台严历的措施打击炒房者，抑制老百姓购房需求，一边暗地降低土地供应，希望用时间换空间的办法，让房价平稳下来，（注意有关部门当时压根就没有想让房子降价）

人算不如天算，可惜政府有关部门没有想到：炒房投机者开发商，国外热钱看穿政策底牌，看出政府有关部门不敢不想让房子降价，更看出最主要供需巨大的不平衡，启动了房地产市场最猛烈的一轮上涨：房地产价格一周一小变一月一大变，更多的炒房投机者涌了进来

我们以北京为例：看一下炒火一个城市需要多少资金，以北京政府提供的数据2005年出售4079.2万平方米的面积期房和现房交易平均价格6725/平米共需要资金2743亿按首付30%计算才823亿人民币，110亿左右美元热钱就可以把北京全年的房地产住房面积都买下来，2005-2006全国热钱约为3000亿美元，后面还源源不断的进来，以一半用来炒楼保守估计，就足够炒翻中国房地产了

你说中国房地产能不爆涨吗？

到这时后知后觉的可怜老百姓和部分中产阶级这才醒悟过来，真正的需求瞬间向潮涌一样呼啸而来，房地产价量双双飞涨买商品房还得排队，摇号才行，供需严重失调，好的楼盘，一套房子平均十多个人抢价格，飞到天上好多城市一房难求国家调控彻底失效

就这样到了2007年底，北京等一线大城市房子已经到了市区四环内18000/平米郊区县都8000/平米以上，这个价格还只是说普通住房平均价格，

已经到了中产阶级家庭承受的上限，更不要说普通老百姓了，于是从2007年底到2008年目前，北京等一线大城市成交量很少，价格也降不下来，又形成了观望的平衡时期这个观望期主要原因是房子超出了承受范围，想买都买不起

2008再后面的事情，不用我说大家也都知道发生什么

正因为国家有关部门在2005年的二种“短视”行为，一，压制住房需求（刚性需求根本压不住）二减少土地供应（怕房跌，银行受损结果起了反作用）造成调控失败

最后说说我的看法吧

任何东西都是由供求关系面决定的，当需求远远大于供给，物品就会溢价反之就会跌价其实跟股票道理一样

趋势方面

1从长远看，决定房子价格根本的还是供求面，基本面，目前供给远远不能满足需求面

房地产行业目前只是青少年阶断，才走了第一个黄金10年，在未来20年内房地产业总体趋势是向上的当供求各方面平衡了也是行业价格见顶的时候

22008年房地产目前局面完全是2007年猛涨造成的，体格已经到了中产阶级家庭承受的上限,价格也没有什么投机空间加上贷币紧缩,开发商资金面紧张形了房地产热第一个调整期