主题：香水湾 2012年春季房展会上最新报价16000元/平 ，您觉得合理吗？
- 发表于2012-03-26
参考与比较
1、“关注开发商建房成本 让您买房心里更加有数”一文中的参考数据
建房费用所占比例
建安工程费用：40.21%，土地费用：29.76%，基础设施配套费用：7.81%，建安工程前期费用：7.71%，营销税及附加费用：6.72%，财务费用：2.52%，销售代理费用：1.83%，广告宣传费用：1.83%，其它不可预见费用：1.61%。
2、“2月大连住宅用地楼面均价3335元/㎡”一文中的参考数据
大连业内人士说法
大连一位资深业内人士称，按解放路西、八一路两侧地块楼面价6952元/平方米来看，估计建好之后的房价可以达到2万多元/平方米。按2月大连成交住宅地块的平均楼面价3335元/平方米来看，估计建好之后的房价每平方米在1.1万元以上。
3、香水湾楼盘相关数据
香水湾楼地块竞得价：29060万元，建设用地面积：56300平方米，总建筑面积：101340平方米，地价：5162元/平方米，楼面价：2868元/平方米。
2011年上半年销售311套，2.93(万㎡)，38472 (万元)，均价13131元/平米。全年销售389套，3.71(万㎡)，49700(万元)，均价13396元/平米。
香水湾春展会报价16000元/平米。春展会期间购房全款可享100元/平优惠，贷款50元/平优惠。
4、壹品天城楼盘相关数据
壹品天城地块竞得价：59821万元，建设用地面积121000 平方米，总建筑面积：205700平方米，地价：4944元/平方米，楼面价：2908元/平方米。
2011年上半年销售725套，6.83(万㎡)，77884(万元)，均价11403元/平米；全年销售812套，7.67(万㎡)，87500(万元)，均价11408元/平米。
壹品天城春展会报价14500元/平米。春展会期间购房全款可享600元/平优惠，贷款500元/平优惠。
5、百年港湾楼盘相关数据
百年港湾地块竞得价：191900万元，建设用地面积：143034平方米，总建筑面积：505000平方米。地价：13420元/平方米，楼面价3762元/平米。
百年港湾春展会报价16200元/平米。春展会期间购房9折优惠，全款购房再97折。特惠房源85折优惠。
- 发表于2012-03-28
泡沫、暴利
- 发表于2012-03-28
机构报告：地价成本仅占房价三成
机构报告显示去年四季度标杆房企的新楼盘中
地价/售价比最低的，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比最高的，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。自从调控以来，楼市的风潮就没有断过，那么，楼价的空间到底有多少？昨天一份机构最新报告透露了其中端倪。
文、表/记者蒋悦飞
对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵。
而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价也是越来越贵。
到底楼价和地价成本关系如何？
不管地价多少
楼价随行就市
在中原研究集团公布的《标杆房企2011年四季度新开盘项目销售均价与购地均价对比》表上可以看到，万科、保利、华润等标杆企业去年10~12月间首次开盘的32个楼盘中，地价/售价比最低的仅为14%，为保利在佛山的中环广场，楼面地价1798元/平方米，销售均价13000元/平方米；占比最高的是54%，是万科在扬州的万科城，楼面地价4865元/平方米，销售均价9000元/平方米。
从中可以看出，业界比较常用的楼面地价占销售均价四成的说法基本行不通，地价和楼价的关系有时关系并不大，经常是随行就市。
总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的三成。
一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的于一线。
房企手中土地
成本更是
开发商手中持有的土地成本更是。最近发布的2011年房企年报业绩显示，碧桂园其持有土地成本556元/平方米，销售均价6289元/平方米；雅居乐整体土地的平均成本1277元/平方米，其平均售价10517元/平方米。万科楼面地价约2707 元/平方米，销售均价11306元/平方米。
“对于珠三角的房地产项目来说，远没有到割肉的程度，房价下调10%，甚至20%，开发商是可以进行内部消化的。”广东省房协理事、广州市同创卓越房地产顾问有限公司总经理赵卓文向记者表示。
开发商越晚拿地
地价/售价比越高
但土地成本低，并不意味着开发商就会。中原集团研究认为，如果项目依然能取得不错的销售业绩，开发商就缺少的动力。
不过，土地价格在不断波动，“前几年的地价每年有近30%的涨幅。”赵卓文表示，所以开发商越晚拿的地，地价/售价比就越高。开发商怕的就是这些新项目，因为一旦土地，而房价又回调的话，新项目就很难做。
- 发表于2012-03-28
香水湾楼面地价约2868元/平方米，销售均价13396元/平方米。占房价21.41%。
壹品天城楼面地价约2908元/平方米，销售均价11408元/平方米。占房价25.49%。
- 发表于2012-03-28
- 发表于2012-03-28
- 发表于2012-03-28
- 发表于2012-03-30
- 发表于2012-03-30
尤其是 香水湾 的 业主们，都要投一票噢~！