主题：小区物业不告诉你的十件事

作者 王茹芳 唐晚霞

摘要：虽然它们现在都被更名为物业服务公司，但在很多情况下，它们的身份依然是“管理者”。物业公司是小区的“总管家”，它掌管着设施资源、公共财产和属于你你却不知道的种种营收。你以为自己更懂你居住的小区，这里其实有大量的信息不对称。从本质上说，物业公司出售的产品只有一个，就是服务。但很多时候，你并不清楚自己买到了什么。

开发商有时候相当于“上级部门”

目前比较普遍的物业分为独立和附属于开发商的物业公司两类。一位物业公司的经理说：“成立物业公司的门槛比较低，注册资金达到30万元，有中级职称的会计师及管理人员就可以了。”由此也造成物业公司水准参差不齐，大部分情况下，它们都靠关系赢得小区项目。或者开发商直接委托“自己人”开的物业公司。

从法律关系上讲，业主与物业公司是直接的合作关系，签订委托管理合同，缴纳物业费。但新的小区在竣工前，一般由开发商先期委托物业公司介入新建物业的管理工作。所以，与购房者的满意度相比，实际上它们更在意开发商的态度，它们常说，会去和开发商沟通，甚至抱怨开发商。想想看，某种情况下开发商相当于上级主官部门，讨好还来不及，陪你抱怨只是“缓兵之计”。

它们的身份有一半是“管理者”

虽然在2007年10月1日起施行的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，这在本质将物业公司的职能由“管理”转变为为业主“服务”。但因为物业掌握公共资源，熟悉小区状况，作为最高品质的三级服务等级还要求对业主基本信息、物业基础资料进行登记管理，物业公司往往行使着居住区公共管理的大部分职能。是街道、社区的居民管理助手。因此，物业公司能扎根下来，往往意味着它已经跟社区、街道搞好了关系。

所以，即使业主们成立了委员会，自助招标，想炒掉不满意的原物业公司。但物业公司有开发商和街道两大靠山，往往有办法让新来的物业主动撤离，“比如给点补偿金就能搞定。”一位前物业公司员工说。

亏损是假的，毛利率通常在30%左右

物业公司应该算是轻资产公司中资产最轻的了，连办公场所都是免费的，当然，几乎都是地下室。尽管物业公司坚称它们是保本微利，但真实情况应该要更“有利可图”一些。很少有物业公司在合同到期后主动离开，油水可见一斑。一位业内人士说，在北京经营物业公司几乎不会赔钱，“每年的毛利率在30%左右。”

因为物业大多是先固定收费、再提供服务的模式，服务成本越低利润当然越丰厚。最常用的招数不外乎就是减少维护费用。一位前物业项目经理说，“把绿化的浇水、修剪频率降低;减少电梯检修;有的物业收取楼房外立面清洗每月0.2元/平方米，实际上一年清洗一次就很不错了，新小区可以几年不洗，这笔费用就是纯收益。”

你很难知道电梯广告位的钱去哪儿了

新的《物权法》规定，电梯间、外墙等属于公共设施，产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告，首先需经业主委员会同意，其收入也应归全体业主所有。

据一位前物业公司人员说，“物业公司的收入大头就在电梯、外墙广告收入以及车位费收入，一部电梯广告费一年有15万元左右。”即使在账目上能看到这笔收入，它也不会被发到业主手中，因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金，物业从中可以收取一些管理费。关键问题是，房屋维修基金和公用设施基金被花到哪里去了?业主往往知道自己理论上赚了多少钱，但钱又如何被花掉的，业主们和物业公司之间就普遍存在着“信息不对称”。

它们也在利用“免费保修期”省钱

这个“免费的保修期”指的它们不用真正为维护付什么钱的时期。

对于一个新建小区，一切设备都是新的，第一年维护责任都在于设备厂商，其后2至4年也不容易出故障，这期间物业费有一半都被物业赚走。比如绿化费，物业公司在业主入住时就收取了每年0.55元/平方米，但如果新小区的绿地未建成，那么这笔费用就神不知鬼不觉流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚几十万。如果小区的规模大，那物业公司仅绿化费一项，赚个上百万元非常轻松。

鉴于如此种种，许多物业公司都爱接管新建小区，一位物业专家说，“而对于10年以上的小区，随着积累的问题日益暴露，很少再有物业公司对它有兴趣。”

物业管理费是可以协商的

物业费并不该由物业公司一方自行定价。在一些基本项目上，物业管理条例明确规定了收费标准，余下服务项目，如绿化费、高低楼层费等，业主是可以与物业公司商议定价。基本依据是服务标准，“比如说要求门岗必须2人，楼道玻璃一周擦洗多少遍。”一位物业经理举例。

如果物业公司提出物业费涨价，理由可能是物价上浮，或者人力成本增加。“2000年前后雇佣一名保安人员只用800多元，现在是1500、1700元了。”这时候，你需要注意它们是否在减员吃空额。现在管理条例强制要求物业公司公布费用收支，业主有权对账目进行审计，“一条可行的方案是业主委员会用公共资金，聘请一个专门的审计机构，帮助分析物业费用收支情况。”一位物业专家说。

它们只是水电、燃气公司的传声筒

在大部分近20年内建成的商品房住宅小区内，水、电、燃气等费用都由业主通过银行向自来水、电力、燃气公司直接支付。虽然每当有管道检修、限制供应等事情发生的时候，是物业出面张贴告示或电话通知，但它们只是个传声筒，你做出再多愤怒投诉，它们也不会代你向相关能源供应公司交涉。绝大多数时候，你敦促物业解决这类问题，都是没有用的。

只有一种情况，物业公司可能对水电、燃气公司有一定影响力。那就是物业帮它们上门代收水电费，它会和相关公司有合作协议。不过效果也是有限的，它们通过这项业务收取的服务费来自收款单位，而非业主。得罪了这些垄断行业的金主可不好。